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Soziale Erhaltungssatzung

Die Landeshauptstadt Dresden prüft derzeit die Einrichtung von zwei sozialen Erhaltungsgebieten (auch Milieuschutzgebiete genannt) in den Stadtteilen Friedrichstadt und Löbtau-Nord.

In einer Info-Veranstaltung am 1. März 2024 im Gemeindehaus der Hoffnungskirchgemeinde, Clara-Zetkin-Straße 30 informierte das Amt für Stadtplanung und Mobilität über die Ergebnisse der Haushaltbefragung von Sommer 2023, die Detailuntersuchung und die Gebietskulisse. Außerdem wurde das Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung vorgestellt sowie die Verfahrensweise erläutert.

Nach kurzen Inputvorträgen durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Amtes für Stadtplanung und Mobilität sowie des beauftragten Büros asum GmbH waren Bürgerinnen und Bürger eingeladen, Fragen zu stellen und zu diskutieren. Wir bedanken uns für die rege Teilnahme von 38 Interessierten. In Kürze finden sich auf dieser Seite mehr Informationen.

Zu sehen ist ein Mitarbeiter der Stadtverwaltung Dresden, der eine Bürgerin mit Mikrofon befragt. — Info-Veranstaltung mit Gelegenheit für Nachfragen und Diskussion

Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung und was kann sie für Anwohnende bewirken?

Durch ihre Lage und gut erhaltene Gebäude sind bestimmte Wohnviertel oder ganze Stadtteile sehr begehrt. Wenn allerdings mehr Menschen dort leben wollen als Wohnraum zur Verfügung steht, bleiben Veränderungen nicht aus. Diese können Modernisierungen, Sanierungen oder die Umwandlung von Wohnen in Gewerbe sein und ziehen höhere Mieten nach sich. Anwohnende können sich die Preissteigerung möglicherweise nicht mehr leisten und sind gezwungen, wegzuziehen.

Solchen Verdrängungen kann die Soziale Erhaltungssatzung entgegenwirken: Mit ihrer Hilfe kann die Landeshauptstadt Dresden bestimmte Änderungen an und in Gebäuden oder ihrer Nutzung untersagen, sofern diese die Zusammensetzung der Bevölkerung erheblich beeinflussen könnten.

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein rechtliches Mittel, damit Menschen in ihrem angestammten Wohnumfeld bleiben und die dort vorhandene, passende Infrastruktur weiterhin nutzen können. Dazu zählen Kitas, Schulen, Freizeittreffs, Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Bus- und Bahnverkehr. Bestehender Wohnraum darf dann nur so verändert werden, dass er für die dort lebende Bevölkerung weiterhin bezahlbar und passend bleibt.

Zu sehen ist eine Karte mit den beiden eingezeichneten Untersuchungsgebieten Friedrichstadt/Altona und Löbtau Nord/Am Weißeritzknick.

Haushaltsbefragung vom 12. Juni bis 17. Juli 2023

Die Landeshauptstadt Dresden führte in den Sanierungsgebieten Löbtau/Am Weißeritzknick und Friedrichstadt/Altona vom 12. Juni bis 17. Juli 2023 eine anonyme Haushaltsbefragung durch. Diese soll genauer untersuchen, in wieweit aufgrund von Modernisierungen, Sanierungen oder der Umwandlung von Wohnen in Gewerbe in den beiden Gebieten bereits mögliche Verdrängungsprozesse eingesetzt haben oder zu erwarten sind.

Mehr als 640 Personen aus dem Stadtteil Löbtau/Am Weißeritzknick, das entspricht einem Anteil von circa 19 Prozent der Bewohnerinnen und Bewohner, haben den umfangreichen Fragebogen beantwortet. Über 280 Personen aus dem Viertel Friedrichstadt/Altona gaben Auskunft zu ihren Wohnverhältnissen. Das entspricht einem Anteil von etwa 16 Prozent der Bewohnerinnen und Bewohner.

Die Befragung ist nun abgeschlossen. Aktuell werden die Antworten ausgewertet. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung werden im 1. Quartal 2024 im Rahmen einer Informationsveranstaltung bekannt gegeben.

Weitere Informationen

Soziale Erhaltungsgebiete in Dresden

Damit eine Soziale Erhaltungssatzung für ein Dresdner Gebiet zielgerichtet erlassen werden und wirken kann, sollten wichtige Anforderungen erfüllt und nachgewiesen werden. Die Vorbereitung erfolgt in einem mehrstufigen Verfahren:

Schritt 1: Voruntersuchungen

Das gesamte Stadtgebiet wird anhand statistischer Daten untersucht. Ziel ist das Ermitteln einzelner sogenannter „Verdachtsgebiete“, in denen Veränderungen zu beobachten oder zu erwarten sind. Dazu zählen zum Beispiel das Verdrängen von Bevölkerungsgruppen oder Veränderungen in der Zusammensetzung dieser. Dieser Schritt sollte in regelmäßigen Abständen wiederholt werden. Damit erkennen Fachleute frühzeitig Veränderungen und können Schritt 2 einleiten.

Schritt 2: Detailuntersuchungen

Die „Verdachtsgebiete“ werden genauer betrachtet. Jetzt werden auch die Bewohnenden befragt: Sind Voraussetzungen für Soziale Erhaltungssatzungen gegeben? Ein Anzeichen dafür können zum Beispiel deutliche Einkommensunterschiede zwischen zuziehenden und angestammten Haushalten sein. Außerdem prüfen die Fachleute nun, ob bereits Veränderungen eingetreten sind.

Schritt 3: Beschluss und Anwendung

Der Stadtrat entscheidet über den Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung. Im Anschluss prüft die Verwaltung alle Maßnahmen im Gebiet, die den Rückbau oder die Änderung von Gebäuden betreffen. Das gilt auch für solche, die laut Sächsischer Bauordnung keine Baugenehmigung benötigen. Sanierungen und Modernisierungen, die über einen üblichen Standard hinausgehen, können abgelehnt werden. Welche baulichen Maßnahmen immer, nie oder im Ausnahmefall zulässig sind, kann in Zukunft in einem Kriterienkatalog nachgelesen werden.

Für folgende Gebiete werden aktuell Detailuntersuchungen zur Prüfung der Eignung für Soziale Erhaltungssatzungen durchgeführt:

Untersuchungsgebiet 1: Friedrichstadt/Altona

Stadtteil: Friedrichstadt
insgesamt 522 Hektar Sozialbezirk
davon 49 Hektar Untersuchungsgebiet
etwa 3.900 Einwohnerinnen und Einwohner
etwa 1.700 Haushalte

Zu sehen ist eine Karte vom Stadtteil Dresden Friedrichstadt mit dem eingezeichneten Untersuchungsgebiet Friedrichstadt/Altona. — Gebiet, für das die Soziale Erhaltungssatzung greifen könnte

Das Untersuchungsgebiet Friedrichstadt/Altona befindet sich im Stadtteil Friedrichstadt und beruht auf den Umrissen des Sozialbezirkes Löbtauer Straße/Ostragehege. Da das Areal des Ostrageheges unbewohnt ist, beschränkt sich das Untersuchungsgebiet auf das Wohngebiet entlang der Löbtauer Straße. Es ist überwiegend geprägt durch Bebauung aus der Gründerzeit. Größere Freiflächen boten und bieten das Potential für weitere Nachverdichtungen. Das Untersuchungsgebiet schließt sich südlich an das Sanierungsgebiet Dresden Friedrichstadt an.

Im Ergebnis der Voruntersuchung 2021 wurde der Sozialbezirk Löbtauer Straße/Ostragehege als Untersuchungsgebiet für eine Haushaltsbefragung vorgeschlagen. Insbesondere hohe Bau- und Aufwertungsdynamiken bei Neubauten und im Bestand weisen darauf hin, dass es hier eventuell bereits Verdrängungsprozesse gibt. Dies soll nun genauer untersucht werden.

Untersuchungsgebiet 2: Löbtau/Am Weißeritzknick

Stadtteil: Löbtau-Nord
insgesamt 62 Hektar Untersuchungsgebiet
davon 57 Hektar Sozialbezirk Altlöbtau
etwa 5.500 Einwohnerinnen und Einwohner
etwa 3.300 Haushalte

Zu sehen ist eine Karte vom Stadtteil Dresden Löbtau Nord mit dem eingezeichneten Untersuchungsgebiet Löbtau/Am Weißeritzknick. — Gebiet, für das die Soziale Erhaltungssatzung greifen könnte

Das Untersuchungsgebiet Löbtau/Am Weißeritzknick befindet sich im Stadtteil Löbtau-Nord und beruht auf den Umrissen des Sozialbezirkes Altlöbtau, das auf Grundlage städtebaulicher Merkmale um einige Straßenzüge erweitert wurde. Es ist geprägt durch Bebauung aus der Gründerzeit. Größere Freiflächen boten und bieten das Potential für weitere Nachverdichtungen. Das Untersuchungsgebiet überschneidet sich zum Teil mit dem ehemaligen Sanierungsgebiet Dresden Löbtau.

Im Ergebnis der Voruntersuchung 2021 wurde der Sozialbezirk Altlöbtau als Untersuchungsgebiet für eine Haushaltsbefragung vorgeschlagen. Insbesondere hohe Bau- und Aufwertungsdynamiken bei Neubauten und im Bestand weisen darauf hin, dass es hier eventuell bereits Verdrängungsprozesse gibt. Dies soll nun genauer untersucht werden.

Was passiert nach Beschluss einer Sozialen Erhaltungssatzung?

Die gesamtstädtische Untersuchung zur Identifizierung von Verdachtsgebieten wird in regelmäßigen Abständen wiederholt. So sollen einsetzende Verdrängungsprozesse frühzeitig erkannt und Detailuntersuchungen eingeleitet werden können.

Auch die beschlossenen Sozialen Erhaltungsgebiete werden alle fünf Jahre geprüft. Sollte sich das Instrument als wirksam erwiesen haben und keine Verdrängungsprozesse mehr zu beobachten oder zu erwarten sein, können die Satzungen wieder aufgehoben werden.

Gesetzliche Grundlage

Gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 im Baugesetzbuch haben Kommunen die Möglichkeit, „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ für ein klar umrissenes Gebiet eine Soziale Erhaltungssatzung auszuweisen. In dem am 6. Juni 2019 beschlossenen Wohnkonzept der Landeshauptstadt Dresden hat der Stadtrat den Auftrag formuliert, dass der Einsatz sozialer Erhaltungssatzungen in Dresden zu prüfen ist.

Durch die Sozialen Erhaltungssatzungen stellt die Kommune den Abriss und die Veränderung von Gebäuden sowie die Änderung ihrer Nutzung im Satzungsgebiet unter einen sogenannten Genehmigungsvorbehalt. Dieser verpflichtet Eigentümer dazu, geplante Veränderungen dem Amt für Stadtplanung und Mobilität mitzuteilen. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Sächsischen Bauordnung keine Baugenehmigung benötigen. Das Amt entscheidet im Einzelfall, ob die Veränderungen eine Verdrängung befördern oder ob sie genehmigt werden können.

Das soziale Erhaltungsrecht bezieht sich dabei immer nur auf Änderungen am und/oder im Gebäude. Eine direkte Vorgabe von Miethöhen oder ein Eingriff in den Mietvertrag ist nicht möglich. Stattdessen wird auf die Nutzung und Ausstattung von Wohnhäusern Einfluss genommen.

Die Soziale Erhaltungssatzung kann nur auf Wohngebäude angewendet werden, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits bestanden. Bei Neubauvorhaben oder unbebauten Grundstücken greift sie nicht.