Sektorale Konzepte und Planungsgrundlagen

Das Konzept untersucht, ob bis zum Prognosehorizont 2030 ausreichend marktgerechte Büroflächen in Dresden verfügbar sein werden. Grundlage dafür ist eine Analyse des Büroflächenbestands mit einer Totalerhebung aller Objekte mit Büroflächenanteilen ab 250 Quadratmetern Bruttogeschossfläche, der Leerstände sowie der prognostizierten branchen- und standortspezifischen Nachfrage. 

Zusätzlich werden aktuelle Trends und Entwicklungen auf dem Büromarkt berücksichtigt. Auf Basis der Ergebnisse werden Empfehlungen für die weitere Büroflächenentwicklung in den einzelnen Stadtlagen Dresdens formuliert.

Stärkung der Zentrenstruktur in Dresden

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Landeshauptstadt Dresden ist die planerische Grundlage für die Sicherung und nachhaltige Stärkung der Zentrenstruktur in Dresden. Der Einzelhandel, und seine jeweilige Größe und Struktur, wirkt als Impulsgeber unmittelbar auf die Ausgestaltung der Zentren mit ihren Handels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Sozialeinrichtungen. Die Konzepte existieren seit Beginn der 1990er Jahre – zunächst das Rahmenkonzept Einzelhandel 1991/95, später das Zentrenkonzept – und sind eine wesentliche Entscheidungshilfe für Einzelhandelsansiedlungen. 

Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Anlass für die Fortschreibung 2022 ist, dass das 2007 beschlossene Zentrenkonzept seinen Planungshorizont erreicht hat. Seitdem gab es zahlreiche und weitreichende Einzelhandelsentwicklungen sowohl innerhalb als auch außerhalb der Zentren. Zum einen haben sich Betriebstypen und Einkaufsgewohnheiten durch die dynamische Entwicklung des Online-Handels gewandelt, zum anderen hat sich die Zahl der Einwohner stadtweit, insbesondere aber in den einzelnen Stadtteilen verändert.

Beschluss durch den Stadtrat 2023

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept berücksichtigt diese Entwicklungen unter Einschluss einer kurzfristigen Prognose. Das auf diesen Grundlagen aktualisierte Konzept wurde am 15. Juni 2023 durch den Stadtrat bestätigt.

Zentren im Themenstadtplan

Die Zentrenstruktur ist in Dresden polyzentral, das bedeutet: mehrere Zentren aufweisend. 

Das Bereitstellen ausreichender und passender Gewerbeflächen ist eine wichtige Voraussetzung für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Grundlage dafür sind Prognosen zur Einwohner- und Beschäftigtenentwicklung, Veränderungen auf dem Gewerbeflächenmarkt sowie die Bedarfe und Anforderungen der Unternehmen in Dresden. Der daraus ermittelte Flächenbedarf wird im Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Dresden abgebildet.

Die Stadtentwicklungsplanung prüft außerdem fortlaufend, welche Flächen sich für eine gewerbliche Nutzung eignen. Dabei werden besonders auch brachliegende oder ungenutzte Flächen betrachtet. Mögliche Hindernisse für eine Entwicklung sowie notwendige Maßnahmen werden analysiert und in einem Handlungskatalog festgehalten.

Weiteres Einwohner- und Haushaltswachstum erwartet

Die Landeshauptstadt Dresden rechnet auch in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen. Vor diesem Hintergrund untersucht die Wohnbedarfsprognose 2025, wie viele zusätzliche Wohnungen bis zum Jahr 2035 benötigt werden.

Broschüre zum Download

Die Wohnbedarfsprognose ist unter dem Titel „Grundlagenuntersuchung für die integrierte Wohnstrategie“ veröffentlicht. Eine ausführliche Darstellung der Ergebnisse steht als Broschüre zum Download zur Verfügung.

Wohnungsneubaubedarf bis 2035 ermittelt

Die Wohnbedarfsprognose wird im Rahmen der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung regelmäßig alle drei bis fünf Jahre erstellt. Sie dient dazu, den zukünftigen Wohnungsbedarf abzuschätzen und diesen mit den vorhandenen Flächenpotenzialen für den Wohnungsbau abzugleichen.

Die aktuelle Prognose wurde vom Forschungs- und Beratungsinstitut Timourou – Wohn- und Stadtraumkonzepte auf Grundlage der kommunalen Einwohner- und Haushalteprognose 2023 erarbeitet. Erstmals wurden dabei auch Potenziale im Wohnungsbestand, beispielsweise durch Umnutzungen oder die Aktivierung leerstehender Wohnungen, berücksichtigt. Zudem erfolgt eine Differenzierung nach verschiedenen Wohnungsmarktsegmenten.

Wie wird der Wohnungsbedarf berechnet?

Für die Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfs werden drei wesentliche Faktoren berücksichtigt:

1. Zusätzliche Haushalte

• Nach der städtischen Prognose wird die Zahl der Haushalte in Dresden zwischen 2025 und 2035 um rund 19.000 beziehungsweise 6,1 Prozent steigen. Hauptursache hierfür sind verstärkte Zuzüge infolge der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere durch den Ausbau des Mikroelektronikstandortes Dresden.
• Dabei wächst vor allem die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte. Gründe hierfür sind sowohl die Zuwanderung junger Erwachsener als auch die zunehmende Zahl alleinlebender Seniorinnen und Senioren.
• Da Haushalte die eigentlichen Nachfrager nach Wohnraum sind, ergibt sich daraus ein zusätzlicher Bedarf von rund 19.000 Wohnungen.

2. Marktreserve für einen funktionierenden Wohnungsmarkt

• Damit Umzüge innerhalb der Stadt möglich bleiben und Wohnungen modernisiert werden können, benötigt ein Wohnungsmarkt einen gewissen Anteil freier Wohnungen. Diese sogenannte Markt- oder Fluktuationsreserve wird in der Prognose mit zwei Prozent des Wohnungsbestandes angesetzt.
• Dresden verfolgt jedoch das Ziel, den angespannten Wohnungsmarkt spürbar zu entlasten und den Preisdruck insbesondere im preisgünstigen Segment zu reduzieren. Dafür ist eine Marktreserve von rund vier Prozent erforderlich.
• Da der aktuelle Leerstand bei etwa drei Prozent liegt, wird ein zusätzlicher Bedarf von rund 3.000 Wohnungen angesetzt.

3. Ersatz für wegfallenden Wohnraum (Ersatzbedarf)

• Wohnungen gehen durch Abriss, Zusammenlegung oder Umnutzung dauerhaft verloren. Um den Wohnungsbestand zu erhalten, müssen diese Wohnungen ersetzt werden. Dieser Bedarf wird als Ersatzbedarf bezeichnet.
• Für Dresden wird auf Grundlage der bisherigen Entwicklung von einem Ersatzbedarf von rund 75 Wohnungen pro Jahr ausgegangen. Für den Zeitraum von 2025 bis 2035 entspricht dies insgesamt rund 800 Wohnungen.

Potenziale im Wohnungsbestand nutzen

Neben dem Neubau wurden auch Möglichkeiten untersucht, zusätzlichen Wohnraum im bestehenden Gebäudebestand zu schaffen. Hierdurch können bis zu 1.800 Wohnungen aktiviert werden, die nicht neu gebaut werden müssen.

Das größte Potenzial liegt dabei in der Aktivierung derzeit leerstehender und nicht am Markt verfügbarer Wohnungen. Allein hierdurch könnten rund 1.200 Wohnungen gewonnen werden.

Ergebnis: Rund 21.000 zusätzliche Wohnungen bis 2035 erforderlich

Aus dem Einwohner- und Haushaltswachstum, der notwendigen Marktreserve sowie dem Bedarf zum Ausgleich wegfallender Wohnungen (Ersatzbedarf) ergibt sich – unter Berücksichtigung der mobilisierbaren Bestandspotenziale – bis 2035 ein zusätzlicher Bedarf von rund 21.000 Wohnungen.

Dies entspricht einer durchschnittlichen Neubauleistung von etwa 1.900 Wohnungen pro Jahr. Der überwiegende Teil, rund 19.900 Wohnungen, sollte im kompakten Geschosswohnungsbau entstehen.

Aufgrund der dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere im Dresdner Norden, fällt der Bedarf zeitlich unterschiedlich aus:

• 2025 bis 2030: rund 2.300 Wohnungen pro Jahr
• 2031 bis 2035: rund 1.440 Wohnungen pro Jahr

Ausreichende Flächenpotenziale vorhanden

Für den erforderlichen Wohnungsneubau stehen in Dresden bereits heute umfangreiche Flächenpotenziale auf ausgewiesenen Wohnbauflächen zur Verfügung:

• Flächen für rund 19.800 Wohnungen im kompakten Wohnungsbau,
• Flächen für rund 1.700 Wohnungen in kleinteiliger Bauweise.

Hinzu kommen weitere Potenziale aus Baulücken und Brachen gemäß Baulandkataster mit rund 3.140 Wohnungen sowie zusätzliche, bislang nicht erfasste Flächen mit einem Potenzial von etwa 2.060 Wohnungen.

Insgesamt decken die vorhandenen Wohnbauflächen den prognostizierten Bedarf bis 2035 zu rund 127 Prozent.

Alle Informationen zum Thema finden Sie unter diesem Link.