Preisniveau auf dem Dresdner Immobilienmarkt blieb überwiegend konstant

Der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten möchte allen Interessierten einen kurzen Einblick in den Dresdner Immobilienmarkt zur ersten Jahreshälfte 2002 geben. Weitere Informationen zu den aktuellen Zahlen können in der Geschäftsstelle unter Telefon (03 51) 4 88 40 71 abgefordert werden.

In den ersten sechs Monaten des Jahres wechselten mehr als 1.500 Dresdner Immobilien für insgesamt 196 Mio Euro den Eigentümer. Die Umsatzentwicklung, insgesamt wurden 22 Prozent weniger Verträge als im Vergleichszeitraum 1. Halbjahr 2001 abgeschlossen, ist bei allen Grundstücksarten erkennbar. Ein massiver Preisrückgang, kann trotz verhaltener Nachfrage, nicht festgestellt werden. Zwangsversteigerungen sind ein spezieller Bereich im Immobilienmarkt. Die Anzahl der im 1. Halbjahr ersteigerten Objekte erhöhte sich im Vorjahresvergleich, besonders augenscheinlich beim Wohnungseigentum. Hier fanden 93 Objekte einen neuen Eigentümer (im gesamten Jahr 2001: 94 Objekte).

Immobilien günstig zu ersteigern
Die Annahme, dass beim Amtsgericht Immobilien in der Regel günstig zu ersteigern sind, bestätigen u.a. die erzielten Durchschnittspreise für in den letzten 10 Jahren gebauten Wohnungen mit 770 EUR/m² bzw. für sanierte Eigentumswohnungen mit 590 EUR/m². Im Mittel wurden nur 25 Prozent des Einkaufspreises erreicht.
Baugrundstücke fanden nicht nur in der Innenstadt mit Preisen bis zu 2.560 EUR/m² einen Investor, wie im Vorjahr betrafen knapp 40 Prozent der Kaufverträge unbebauter Grundstücke Flächen für den individuellen Wohnungsbau. Die Entwicklung der Preise lässt sich u.a. an dem durchschnittlich gezahlten Preis für Bauplätze von freistehenden Einfamilienhäusern mittlerer Wohnlage ablesen. Im 1..Halbjahr 2002 lagen die Kaufpreise bei 120 EUR/m² im Jahr zuvor bei 125 EUR/m².

Rund die Hälfte der Eigentumsübergänge bebauter Grundstücke betraf den individuellen Wohnungsbau, wobei gut einhundert Eigenheime Baujahre nach 1990 aufweisen. Während innerhalb der letzten drei Jahre errichtete und von Bauträgern veräußerte Reihenmittelhäuser mit durchschnittlich 185.000 EUR und Reihenendhäuser mit durchschnittlich 204.000 EUR dem Preisniveau des Vorjahres entsprachen, fanden z. T. standortbedingt Doppelhaushälften im Mittel zu 236.000 EUR einen Käufer (214.000 EUR im Jahr 2001). Verträge die die Zusammenführung von Boden und Gebäude entsprechend Sachenrechtsbereinigungsgesetz regeln, betrafen im 1. Halbjahr 12 Prozent aller Eigentumsübergänge von Eigenheimgrundstücken.

Hoher Anteil unsanierter Altbauten
Vier Fünftel der Geschosswohnungsbauten, die den Besitzer wechselten, waren unsanierte Altbauten, wobei 43 Prozent der gehandelten Mehrfamilien- bzw. Wohn- und Geschäftshäuser den Bestimmungen des Denkmalschutzes und oder des Sanierungsrechts unterliegen. Geschosswohnungsbauten in mittleren Wohnlagen, die vor 1945 gebaut und nach 1990 nicht durchgreifend saniert wurden, wechselten in den ersten Monaten des Jahres im Mittel zu 400 EUR/m² Wohn- bzw. Nutzfläche den Eigentümer. Die Bereitschaft zur Zahlung eines angemessenen Kaufpreises sinkt, je einfacher die Wohnlage eingeschätzt wird. Sanierte Objekte fanden zu Preisen zwischen 470 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche bis 1.240 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche auf dem freien Markt einen Käufer.
Knapp die Hälfte aller in den beiden ersten Quartalen des Jahres 2002 entgeltlichen Eigentumsübergänge betrafen das Wohnungs- bzw. Teileigentum. Es wechselten überwiegend in Wohnungseigentum umgewandelte Altbauwohnungen den Eigentümer, zur Zeit ist der Markt von Erstverkäufen geprägt. Gerundete Preise für auf dem freien Markt erstverkaufte Wohnungen, ohne Wertanteile für Pkw-Abstellplätze sind in der folgenden Tabelle aufgeführt.

Preisniveau von Wohnungseigentum (Erstverkauf) im I. Halbjahr 2002
Der Preisrückgang in der sehr guten Wohnlage ist vor allem auf im Vorjahr verkaufte exquisite Objekte mit entsprechend intensivem Preisniveau zurückzuführen. Neben der Wohnlage sind natürlich weitere Merkmale wertbeeinflussend, wie z. B. das Baujahr. So sind unter anderem sanierte Wohnungen mittlerer Wohnlage des Ursprungsbaujahres 1880 – 1920 begehrter mit rd. 1.820 EUR/m² Wohnfläche (WFL) als Wohnungen aus der Bauperiode 1921 – 1948 mit einem um durchschnittlich 40 EUR geringeren Quadratmeterpreis.

Wohnung im Plattenbau für 53.000 Euro
Teilsanierte Plattenbauwohnungen veräußerten gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen und Zwischen- erwerber zu Preisen zwischen 560 EUR/m² WFL und 1.030 EUR/m² WFL. Eine im 1. Halbjahr 2002 ca. 70 m² große Plattenbauwohnung im 1. bis 4. Obergeschoss kostete durchschnittlich 53.000 EUR. Weiterverkaufspreise von neu gebauten bzw. sanierten Wohnungen erreichten in den beiden ersten Quartalen des Jahres 42 Prozent bis 100 Prozent des Einkaufpreises. Bei weiterverkauften Neubauwohnungen ist im ersten Halbjahr eine Preisspanne von 960 EUR/m² WFL bis 1.950 EUR/m² WFL, im Mittel 1.450 EUR/m² WFL festzustellen.

Für Sachverständige in der Immobilienbewertung schrieb der Gutachterausschuss die Indexreihen für Wertermittlung von erstverkauften Eigentumswohnungen fort. Die Umrechnungskoeffizienten können kostenpflichtig unter Fax 0351/488 3961 abgefordert werden.Wie aus den vorgenannten Zahlen abzulesen ist, blieb das Preisniveau überwiegend konstant. Für die verbleibenden Monate des Geschäftsjahres 2002 bleibt die Entwicklung des Dresdner Immobilienmarktes, auch unter dem Eindruck des letzten Hochwassers und den Signalen der Bundestagswahl abzuwarten.

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