Dresdner Mietspiegel

Mietspiegel 2021

Mit dem zwölften Dresdner Mietspiegel steht ein qualifizierter Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen zur Verfügung. Der Mietspiegel gibt eine Übersicht über die in Dresden üblicherweise gezahlten Mieten, wie sie in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Er trägt damit wesentlich zur Rechtsicherheit und Transparenz am Dresdner Wohnungsmarkt bei.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Die Wohnung vermietende Person hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des Mietspiegels auch dann mitzuteilen, wenn sie die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

Der Mietspiegel 2021 gilt bis zum 31. Dezember 2022. Ab 1. Januar 2023 wird ein neuer Mietspiegel zur Verfügung stehen.

Kappungsgrenzenverordnung

Seit 1. Juli 2020 gilt die Sächsische Kappungsgrenzenverordnung für die Stadt Dresden. Demzufolge darf sich ab dem 1. Juli 2020 die Miete bei Erhöhungen nach § 558 Absatz 1 BGB (Erhöhungen bis zur im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete) innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen. Die Kappungsgrenzenverordnung gilt bis zum 30. Juni 2025.

Mietpreisbegrenzungsverordnung

Das Kabinett des Freistaates Sachsen hat am 31.05.2022 die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung beschlossen.
Die Verordnung tritt voraussichtlich am 13.07.2022 nach Veröffentlichung im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft.
In der Verordnung werden die Städte Dresden und Leipzig als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Absatz 2 BGB festgelegt. Mit dem Inkrafttreten der sogenannten Mietpreisbremse dürfen in den beiden Städten die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarten Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025 wieder außer Kraft.

Mietentwicklung

Im Zeitraum von zwei Jahren ist die Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt von 6,48 Euro auf 6,67 Euro gestiegen. Das entspricht einer Steigerung von 2,93 Prozent.

Häufige Fragen zum Dresdner Mietspiegel

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von einer Interessensvertretung der vermietenden Person und der Mietperson anerkannt worden ist (§ 558 d BGB).

Dieser Status ist auch für den zwölften Dresdner Mietspiegel erfüllt.

Das Unternehmen InWIS Forschung & Beratung GmbH in Bochum hat den Mietspiegel 2021 in Zusammenarbeit mit der Kommunalen Statistikstelle erstellt. Die Datenerhebung erfolgte auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe. Die Auswertung der Daten wurde unter Anwendung anerkannter mathematisch-statistischer Methoden vorgenommen.

Die Anerkennung des Dresdner Mietspiegels 2021 erfolgte durch Haus&Grund als Interessensvertretung der vermietenden Person und dem Mieterverein als Interessensvertretung der Mietperson.

Alle Arbeitsschritte, die Anwendung der mathematisch-statistischen Methoden und die Ergebnisse der Mietspiegelerstellung sind im Gutachten zur Mietspiegelerstellung dokumentiert.

Wer wirkt an der Mietspiegelerstellung mit?

Die Erstellung des Mietspiegels wird von der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel begleitet. In der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel arbeiten mit

Mieterverein Dresden und Umgebung e. V.
Haus & Grund Dresden e. V.
Sächsische Wohnungsgenossenschaft Dresden e. G. als Vertreterin des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.
Vonovia SE
Landeshauptstadt Dresden (Sozialamt, Kommunale Statistikstelle, Stadtplanungsamt)

Woher kommen die Daten für den Mietspiegel?

Die Daten für den Dresdner Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre neu erhoben. Auf der Grundlage eines einheitlichen Fragebogens werden vermietenden Personen und Mietperson befragt.

Für den Mietspiegel 2021 haben im Rahmen der schriftlichen Mieterbefragung ca. 4.000 Haushalte Auskunft zur Wohnungsausstattung und Miethöhe gegeben. Von großen Wohnungsunternehmen wurden zusätzlich Daten von über 1.000 Wohnungen übermittelt. Dabei wurde streng auf die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Vorschriften geachtet.

Die Festlegung der Haushalte bzw. Wohnungen, die in die Mietspiegelerhebung eingehen, erfolgt durch Ziehung einer Zufallsstichprobe aus dem Mietwohnungsbestand der Landeshauptstadt Dresden.

Grundlage der Befragung ist die Mietspiegelsatzung der Landeshauptstadt Dresden.

Warum erstellt die Landeshauptstadt Dresden einen Mietspiegel?

Mietspiegel spielen als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen im Mieterhöhungsrecht eine zentrale Rolle. Das im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgeschriebene Mietrecht verwehrt der vermietenden Person die Kündigung von Wohnungsmietverträgen zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 S.2 BGB). Als Ausgleich dafür wird ihm die Möglichkeit der Mietanpassung eingeräumt, jedoch nicht beliebig oft und in beliebigem Umfang. Zur Begrenzung dienen u.a. die Regelungen des Vergleichsmietensystems.

Die vermietende Person muss bei einem Mieterhöhungsverlangen darlegen, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dazu kann er vier im BGB aufgeführte Begründungsmittel nutzen:

Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Benennung mindestens dreier Vergleichswohnungen
Mietspiegel
Mietdatenbank

Er dient damit zunächst außergerichtlich als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen. Er lässt sich schnell, kostengünstig und zuverlässig sowohl von vermietenden Personen als auch von Mietpersonen zur Begründung und zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen heranziehen. Gerichtliche Auseinandersetzungen um die richtige Miethöhe lassen sich dadurch in den meisten Fällen vermeiden.

In gerichtlichen Auseinandersetzungen hat der Mietspiegel eine Beweisfunktion. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, gilt im Prozess die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.

Liegt in einer Gemeinde kein Mietspiegel vor, können vermietende Personen bei Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel, wie z.B. drei vergleichbare Wohnungen, zurückgreifen.

Was für eine Miete wird im Mietspiegel ausgewiesen?

Im Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB ausgewiesen. Diese ist eine marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen.

Marktorientiert und modifiziert, da laut BGB nur in den letzten sechs Jahren abgeschlossene Neuvertragsmieten und geänderte Bestandsmieten eingehen dürfen. Deshalb ist es nicht eine aktuelle Markt- oder Angebotsmiete, aber auch nicht die Durchschnittsmiete aller in Dresden gezahlten Mieten.

Die Vergleichbarkeit der Wohnungen wird über Wohnwertmerkmale hergestellt, die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung der Wohnung beschreiben.

Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt immer innerhalb einer Spanne, sie ist nicht gleichzusetzen mit den ausgewiesenen Mittelwerten.

Was ist ein Regressionsmietspiegel?

Der Dresdner Mietspiegel wird als Regressionsmietspiegel erstellt.

Im Rahmen eines Regressionsmodells wird eine Funktion ermittelt, die die Mieten aller im Datensatz vorhandenen Wohnungen bestmöglich abbildet. Diese Funktion wird gebildet als Nettokaltmiete in Abhängigkeit von der Ausprägung der Wohnwertmerkmale, also Wohnfläche, Art, Beschaffenheit (Baualter), Wohnlage und Ausstattungsmerkmale.

Durch das Regressionsverfahren wird geprüft, welche Wohnwertmerkmale einen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe haben und in welcher Höhe dieser konkret vorliegt. Anhand des Wohnmerkmals mit dem größten Einfluss, hier der Wohnfläche, wird die Basismiete berechnet. Davon ausgehend lassen sich die Einflüsse einzelner Merkmale als Zu- oder Abschläge ausweisen.

Dresdner Mietspiegel 2021

Online-Mietspiegel 2021

Mit diesem Programm können Sie für Ihre Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete online berechnen.
Dresdner Mietspiegel 2021 - Broschüre (*.pdf, 811 KB)

Der barrierearme Dresdner Mietspiegel steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung. Die Mietspiegelbroschüre (Schutzgebühr 2,00 Euro) ist in allen Rathäusern, Stadtbezirksämtern, Ortschaften, Bürgerbüros, beim Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. und beim Haus & Grund Dresden e. V. erhältlich.
Dresdner Mietspiegel 2021 - Wohnlagekarte

Für die Anzeige der Wohnlagen zoomen Sie den Themenstadtplan bitte auf eine Maßstab von mindestens 1:8000.
Dresdner Mietspiegel 2021 - Dokumentation (*.pdf, 5 MB)

Dresdner Mietspiegel 2021 - Dokumentation

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