Dresdner Mietspiegel

Mietspiegel 2023

Mit dem dreizehnten Dresdner Mietspiegel steht ein qualifizierter Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen zur Verfügung. Der Mietspiegel gibt eine Übersicht über die in Dresden üblicherweise gezahlten Mieten im Erhebungsmonat April 2022, wie sie in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind. Er weist damit die ortsübliche Vergleichsmiete aus.

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Vermieter haben in ihrem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des Mietspiegels auch dann mitzuteilen, wenn sie die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützen. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der qualifizierte Mietspiegel trägt wesentlich zur Rechtssicherheit und Transparenz am Dresdner Wohnungsmarkt bei. Der Dresdner Mietspiegel 2023 gilt bis zum 31. Dezember 2024. Ab 1. Januar 2025 wird ein neuer Mietspiegel zur Verfügung stehen.

Dresdener Mietspiegel 2023

Online-Mietspiegel 2023

Mit diesem Programm können Sie für Ihre Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete online berechnen.
Dresdner Mietspiegel 2023 - Broschüre (*.pdf, 2 MB)

Der barrierearme Dresdner Mietspiegel steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung.
Die Mietspiegelbroschüre (Schutzgebühr 2,00 Euro) ist in allen Rathäusern, Stadtbezirksämtern, Ortschaften, Bürgerbüros, beim Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. und beim Haus & Grund Dresden e. V. erhältlich.
Dresdner Mietspiegel 2023 - Dokumentation (*.pdf, 6 MB)

Kappungsgrenzenverordnung

Seit 1. Juli 2020 gilt die Sächsische Kappungsgrenzenverordnung für die Stadt Dresden. Demzufolge darf sich ab dem 1. Juli 2020 die Miete bei Erhöhungen nach § 558 Absatz 1 BGB (Erhöhungen bis zur im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete) innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen. Die Kappungsgrenzenverordnung gilt bis zum 30. Juni 2025.

Mietpreisbegrenzungsverordnung

Seit 13.07.2022 gilt die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung für die Stadt Dresden.
Mit dem Inkrafttreten der sogenannten Mietpreisbremse nach § 556d Absatz 1 BGB dürfen in der Landeshauptstadt die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarten Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB.
Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025 wieder außer Kraft.

Häufige Fragen zum Dresdner Mietspiegel

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der für die Erstellung des Mietspiegels zuständigen Behörde oder von Interessensvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d BGB).

Dieser Status ist für den dreizehnten Dresdner Mietspiegel erfüllt.

Das Unternehmen ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung hat den Dresdner Mietspiegel 2023 in Zusammenarbeit mit der Kommunalen Statistikstelle erstellt. Die Datenerhebung erfolgte auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe. Der Stichtag der Datenerhebung lag mit dem 1. April 2022 zwei Jahre nach der letzten Datenerhebung zum 1. April 2020. Die Auswertung der Daten wurde unter Anwendung anerkannter mathematisch-statistischer Methoden vorgenommen.

Die Anerkennung des Dresdner Mietspiegels 2023 erfolgte durch Haus&Grund Dresden e.V. als Interessensvertretung der Vermieter und dem Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. als Interessensvertretung der Mieter.

Alle Arbeitsschritte, die Anwendung der mathematisch-statistischen Methoden und die Ergebnisse der Mietspiegelerstellung sind im Gutachten zur Mietspiegelerstellung dokumentiert.

Wer wirkt an der Mietspiegelerstellung mit?

Die Landeshauptstadt Dresden erstellt den Dresdner Mietspiegel. Der Mietspiegel wird durch das Sozialamt, die Kommunale Statistikstelle und das Amt für Stadtplanung und Mobilität gemeinsam erarbeitet. Ein externes Institut wird mit der Datenerhebung und Datenauswertung beauftragt.

Die Erstellung des Mietspiegels wird von der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel begleitet. In der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel arbeiten neben der Stadtverwaltung Dresden mit

Mieterverein Dresden und Umgebung e. V.,
Haus & Grund Dresden e. V.,
Vertreter der Dresdner Wohnungsgenossenschaften,
Vonovia SE.

Woher kommen die Daten für den Mietspiegel?

Die Daten für den Dresdner Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre neu erhoben. Auf der Grundlage eines einheitlichen Fragebogens werden Vermieter und Mieter befragt. In die Datenauswertung eingehen dürfen nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren vor der Erhebung neu vereinbart oder geändert worden sind.

Für den Mietspiegel 2023 haben im Rahmen der schriftlichen Mieterbefragung ca. 4.000 Haushalte Auskunft zur Wohnungsausstattung und zur Miethöhe gegeben. Davon konnten Daten zu 2.552 Wohnungen in die Mietspiegelerstellung eingehen. Von großen Wohnungsunternehmen wurden zusätzlich Daten von ca. 1.000 Wohnungen übermittelt. Dabei wurde streng auf die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Vorschriften geachtet.

Die Festlegung der Haushalte bzw. Wohnungen, die in die Mietspiegelerhebung eingehen, erfolgt durch Ziehung einer Zufallsstichprobe aus dem Mietwohnungsbestand der Landeshauptstadt Dresden.

Grundlage der Datenerhebung zum Mietspiegel 2023 war die Mietspiegelsatzung der Landeshauptstadt Dresden.

Wozu dient ein qualifizierter Mietspiegel?

Mietspiegel spielen als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen im Mieterhöhungsrecht eine zentrale Rolle. Das im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgeschriebene Mietrecht verwehrt dem Vermieter die Kündigung von Wohnungsmietverträgen zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 S.2 BGB). Als Ausgleich dafür wird ihm die Möglichkeit der Mietanpassung eingeräumt, jedoch nicht beliebig oft und in beliebigem Umfang. Zur Begrenzung dienen u.a. die Regelungen des Vergleichsmietensystems.

Der Vermieter muss bei einem Mieterhöhungsverlangen darlegen, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dazu kann er vier im BGB aufgeführte Begründungsmittel nutzen:

Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Benennung mindestens dreier Vergleichswohnungen
Mietspiegel
Mietdatenbank

Der Mietspiegel dient damit zunächst außergerichtlich als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen. Er lässt sich schnell, kostengünstig und zuverlässig sowohl von Vermietern als auch von Mietern zur Begründung und zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen heranziehen. Gerichtliche Auseinandersetzungen um die richtige Miethöhe lassen sich dadurch in den meisten Fällen vermeiden.

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages ist in Dresden ebenfalls ein Mietspiegel heranzuziehen. Entsprechend der Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse nach § 556d Absatz 1 BGB dürfen die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarten Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In gerichtlichen Auseinandersetzungen hat der Mietspiegel eine Beweisfunktion. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, gilt im Prozess die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.

Was für eine Miete wird im Mietspiegel ausgewiesen?

Im Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB ausgewiesen. Diese ist eine marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen.

Marktorientiert und modifiziert, da laut BGB nur in den letzten sechs Jahren abgeschlossene Neuvertragsmieten und geänderte Bestandsmieten eingehen dürfen. Deshalb entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete nicht der aktuellen Markt- oder Angebotsmiete.

Die Vergleichbarkeit der Wohnungen wird über Wohnwertmerkmale hergestellt, die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung der Wohnung beschreiben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt immer innerhalb einer Spanne.

Es wird die Nettokaltmiete ausgewiesen. Diese enthält keine Entgelte für Heizkosten oder andere Betriebskosten.

Weitere Informationen

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Bestellschein (*.pdf, 106 KB)

Für Ihre Bestellung der Druckausgabe der Mietspiegelbroschüre können Sie das folgende Formular nutzen. Die Lieferung erfolgt zum Preis von 2,00 Euro je Heft zuzüglich Versandkosten. Bitte senden Sie den Bestellschein per Post, Fax oder E-Mail an das Sozialamt an unten stehenden Kontakt.

Die gedruckte Broschüre kann gegen ein Entgelt von 2 Euro in allen Bürgerbüros sowie bei der Stadtkasse (Ostra-Allee 9, Theaterstraße 11-15, Junghansstraße 2) erworben werden.

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Dresden-Pass-Inhabende, welche als Mieterinnen und Mieter einer Wohnung Unterstützung in mietrechtlichen Angelegenheiten bedürfen, können eine einmalige antragsfreie Kurzberatung beim Mieterverein Dresden e.V. in Anspruch nehmen.

Die Broschüre zum Dresdner Mietspiegel 2023, die Dokumentation der Erstellung des Mietspiegels sowie der Link zum Online-Berechnungstool stehen im Downloadbereich zur Verfügung.

Mietspiegel 2023

Dresdener Mietspiegel 2023

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Dresdner Mietspiegel 2013

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Dresdner Mietspiegel 2013 - Tabelle (*.pdf, 171 KB)

Dresdner Mietspiegel 2013 - Wohnlagekarte (*.pdf, 8 MB)

Dresdner Mietspiegeltabelle 2008 und 2010

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