Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges, unabhängiges, marktkundiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Kollegialgremium mit dem gesetzlichen Auftrag, Transparenz und Verbraucherschutz auf dem Dresdner Grundstücks- und Immobilienmarkt zu schaffen. Rechtsgrundlage sind die §§ 192 ff Baugesetzbuch und die Sächsische Gutachterausschussverordnung.

In der Landeshauptstadt Dresden werden die Mitglieder vom Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften berufen und durch den Oberbürgermeister für die Dauer von fünf Jahren bestellt. Als Mitglieder können nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden.

Ferner sind zwei Bedienstete des Finanzamtes vertreten, die in der steuerlichen Bewertung erfahren sind. Gemäß § 193 Baugesetzbuch hat der Gutachterausschuss unter anderem folgende Aufgaben:

Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken,
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten

Für die Erfüllung seiner gesetzlichen Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. In der Landeshauptstadt Dresden ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Amt für Geodaten und Kataster angesiedelt.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bietet folgende Leistungen an:

Auskunft zu Bodenrichtwerten

Bodenrichtwerte sind gemäß § 196 Baugesetzbuch durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes (zum Beispiel Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, baureifes Land). Sie werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt. Bodenrichtwerte werden in Euro pro Quadratmeter angegeben.

In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bodenrichtwerte sind u.a. auch in der steuerlichen Bewertung bei Erbschaft- und Schenkungssteuer sowie künftig bei der Grundsteuer von Bedeutung.

Im Themenstadtplan sind die Bodenrichtwerte aller Jahrgänge sowie die besonderen Bodenrichtwerte (Sanierungsgebiete) kostenfrei veröffentlicht.

Seit 2011 sind in den Bodenrichtwertkarten Richtwertzonen gebildet, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind in jeder Richtwertzone dargestellt.

Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich und gärtnerisch genutzte Grundstücke sind seit 2011 in einem Begleitheft dargestellt.

**Beispiel für zonale Bodenrichtwerte im Themenstadtplan**

In den Bodenrichtwertkarten von 1991 – 2009 sind lagetypische Bodenrichtwerte dargestellt, deren wertbeeinflussende Merkmale in einer Legende erläutert sind.

Expertentipp:
Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken wurden vom Gutachterausschuss ab 2019 ermittelt und können direkt in der Bodenrichtwertkarte angewendet werden.

Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken wurden vom Gutachterausschuss ab 2019 ermittelt und können direkt in der Bodenrichtwertkarte angewendet werden.

**Beispiel für punktuelle Darstellung der Bodenrichtwerte im Themenstadtplan (bis 2009)**

Erläuterung und Anpassungen der Bodenrichtwerte für Bauflächen (*.pdf, 1 MB)

Die Beschreibung des statistischen Modells finden Sie im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht.

Auf Antrag erhalten sie eine schriftliche Auskunft zum Bodenrichtwert bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Diese Auskunft ist kostenpflichtig nach der Gutachterausschusskostensatzung.

Auszug aus der Kaufpreissammlung

Gemäß § 195 Baugesetzbuch ist zur Führung der Kaufpreissammlung jeder Notar-Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, dem Gutachterausschuss zu übersenden.

Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Die Daten der Kaufpreissammlung unterliegen dem Datenschutz (§ 10 Sächsische Gutachterausschussverordnung).

Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten Sie bei berechtigtem Interesse ausschließlich auf Antrag und dem Nachweis Ihres berechtigten Interesses. Diese Auskunft ist kostenpflichtig nach der Gutachterausschusskostensatzung.

Verkehrswertgutachten

Gemäß § 196 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Gutachterausschuss erstattet auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist sowie Behörden und Gerichte. Auch für den Nachweis des niederen gemeinen Wertes nach § 198 Bewertungsgesetz werden Gutachten kostenpflichtig erstattet. Die Kosten richten sich nach der Gutachterausschusskostensatzung.

Gemäß § 193 Baugesetzbuch haben die Gutachten keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

Das Verkehrswertgutachten wird in der Regel von einem Gremium bestehend aus drei Mitgliedern des Gutachterausschusses erstellt, dessen Zusammensetzung von Fall zu Fall wechselt. Dadurch sind Unabhängigkeit und hohe fachliche Kompetenz gewährleistet.

Grundstücksmarktbericht

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht mit Angaben zum Umsatz und Preisniveau in den Teilmärkten unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum beziehungsweise Teileigentum.

Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere:

Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, zum Beispiel bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Den aktuellen Grundstücksmarktbericht oder ältere Jahrgänge können Sie direkt im Geoservice (geoservice@dresden.de) unter Angaben der Rechnungsadresse kostenpflichtig bestellen.

**Deckblatt des aktuellen Grundstückmarktberichtes**

Beispiel Inhaltsverzeichnis aus dem Grundstücksmarktbericht — **Inhaltsverzeichnis aus dem Grundstücksmarktbericht 2020**

Für andere, spezielle Leistungen richten Sie bitte eine Anfrage an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses: grundstueckswertermittlung@dresden.de

Anträge und Kosten

Schriftliche Bodenrichtwertauskunft (*.pdf, 225 KB)
Auskunft aus der Kaufpreissammlung (*.pdf, 285 KB)

für unbebaute/bebaute Grundstücke
Auskunft aus der Kaufpreissammlung (*.pdf, 285 KB)

für Wohnungs- und Teileigentum
Auskunft aus der Kaufpreissammlung (*.pdf, 247 KB)

für landwirtschaftlich bzw. gärtnerisch genutzte Grundstücke
Antrag auf Gutachten (*.pdf, 353 KB)

gemäß § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss
Gutachterausschusskostensatzung (*.pdf, 185 KB)

News

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