Dresden will Bauturbo für Neubau von Wohnungen nutzen

Rund 21.000 neue Wohnungen braucht Dresden bis 2035 nach aktueller Prognose. Die Flächenpotenziale dafür gibt es, doch müssen diese beplant und bebaut werden. Damit das gelingt, ist der neu geschaffene Bauturbo ein hilfreiches Instrument. Unter dem Begriff fasst sich eine Reihe von Änderungen des Baugesetzbuchs, die helfen sollen, dass schneller mit dem Bauen neuer Wohnungen begonnen werden kann. Um die Regelungen des Bauturbos auf kommunaler Ebene anzuwenden, gibt es jetzt eine Vorlage zum Beschluss für den Stadtrat.

Neue Wohnbedarfsprognose 2035

Die Landeshauptstadt Dresden hat ihre Prognose zum Wohnungsbedarf bis 2035 aktualisiert. Sie zeigt: Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch. Gleichzeitig stehen bis 2035 ausreichend Flächen für den Wohnungsneubau zur Verfügung. Zudem wird mit weiterem Wachstum von Bevölkerung und Haushalten gerechnet. Daraus ergibt sich von 2025 bis 2035 ein zusätzlicher Bedarf von rund 21.000 neuen Wohnungen. Das entspricht einer jährlichen Neubauquote von rund 1.900 Wohnungen. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen, insbesondere dem Ausbau der Chipindustrie im Dresdner Norden, wird sich Neubaubedarf allerdings über die Jahre hinweg ändern. Bis 2030 sind jährlich etwa 2.300 neue Wohnungen nötig, danach sinkt der Bedarf auf etwa 1.440 Wohnungen pro Jahr von 2031 bis 2035. Die meisten neuen Wohnungen sollen flächensparend in größeren Gebäuden mit mehreren Etagen entstehen.

Die gute Nachricht: Dresden ist darauf gut vorbereitet. Die verfügbaren Bauflächen decken den Bedarf zu 127 Prozent, es werden also keine zusätzlichen Flächen benötigt. Die Stadt konzentriert sich darauf, bereits geplante Projekte umzusetzen, besonders an gut erreichbaren Standorten. Allerdings haben die hohen Bau- und Finanzierungskosten dazu geführt, dass die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren zurückgegangen ist. Zwischen 2016 und 2022 wurden jährlich im Durchschnitt 2.300 Wohnungen neu gebaut. In den Jahren 2023 und 2024 waren es nur noch etwa 1.700 Wohnungen. Dresden hofft, dass sich die Bedingungen für den Wohnungsbau bald wieder verbessern. Neben den verfügbaren Flächen will die Stadt auch digitale Bauanträge und den „Bauturbo“ nutzen, um den Neubau auf das erforderliche Niveau zu bringen.

Der Bauturbo für Dresden

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, dem sogenannten Bauturbo, besteht die Möglichkeit, für den Wohnungsbau geeignete Flächen schneller planerisch vorzubereiten und intensiver baulich zu nutzen. Mit den neuen Regelungen können Wohnungsbauvorhaben insgesamt schneller genehmigt werden.

Der sogenannte Bauturbo greift stark in die Planungshoheit der Gemeinden ein. Deshalb sind Genehmigungen nach den neuen Regelungen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Gemeinde möglich. Die Entscheidung in welchen Fällen die neuen Regelungen des Baugesetzbuchs konkret angewendet werden, liegt allein im Ermessen der Kommune. Sie kann diese Entscheidung auch an Bedingungen knüpfen.

Der Bauturbo soll in Dresden unabhängig von der Größe des Bauvorhabens genutzt werden können. Bei größeren Projekten ist vorgesehen, über das Kooperative Baulandmodell einen Anteil an gefördertem Wohnungsbau zu sichern. So sollen auch Haushalte mit geringem Einkommen von neu entstehendem Wohnraum profitieren. Außerdem soll sich der Bauherr verpflichten, innerhalb von drei Jahren nach der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen. Damit soll sichergestellt werden, dass die dringend benötigten Wohnungen auch tatsächlich gebaut werden. 

Bei der Anwendung des Bauturbos ist eine Unterscheidung nach der Größe der Vorhaben vorgesehen: Bei größeren Vorhaben soll der Stadtrat entscheiden. Diese Regelung beruht auf den Abstimmungen mit anderen Kommunen im Rahmen des Deutschen Städtetages.

Hintergrundinformationen – Wohnbedarfsprognose

Die Wohnbedarfsprognose wird alle drei bis fünf Jahre erstellt und zeigt, wie viele neue Wohnungen in den kommenden Jahren benötigt werden und wie viel Flächen dafür zur Verfügung stehen. Die aktuelle Prognose wurde vom Forschungsinstitut Timourou auf Basis der kommunalen Einwohner- und Haushaltsprognosen 2023 erstellt. Erstmals werden auch Bestandspotenziale (bspw. Umnutzungen und Aufstockungen) berücksichtigt und der Bedarf wird nach verschiedenen Wohnungsmarktsegmenten unterschieden.
Wohnbedarfsprognosen werden nicht nur durch die Landeshauptstadt Dresden erstellt, sondern auch von anderen Institutionen. So ermittelte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für Dresden einen deutlich geringeren Neubaubedarf von nur 1.100 Wohnungen pro Jahr. Nach einer Prognose des Pestel-Instituts müssten in Dresden hingegen pro Jahr rund 3.900 Wohnungen geschaffen werden. Diese Annahme ist nach Einschätzung der Fachleute in der Verwaltung allerdings unrealistisch und deutlich zu hoch. Würde sie umgesetzt, drohen umfangreiche Wohnungsleerstände und ein unnötiger Verbrauch zusätzlicher Flächen.