Wohnraum: Stadtverwaltung legt Zweckentfremdungssatzung vor

Leipzig hat es vorgemacht: Seit dort im September 2024 eine Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung gilt, konnten rund 800 ehemalige Ferienwohnungen wieder in den regulären Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. In Dresden hatte der Stadtrat eine entsprechende Satzung ebenfalls in Auftrag gegeben. Jetzt liegt der Entwurf vor, um die Zahl der Ferienwohnungen zurückzudrängen und spekulativen Wohnungsleerstand einzudämmen. Er wird am Montag, 18. Mai 2026, im Ältestenrat vorgestellt und geht dann in den Gremienlauf. Stimmt der Stadtrat dem Satzungsentwurf zu, gilt die Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung zunächst für fünf Jahre.

Seit 2019 ist die Zahl der Ferienwohnungen in Dresden kontinuierlich gestiegen. Hauptursache sind die wachsende Beliebtheit und die Expansion von Online-Plattformen zur Vermittlung von Ferienwohnungen (zum Beispiel Airbnb) sowie die hohe Nachfrage durch Touristen. Lag die Zahl der Angebote Ende 2019 noch bei rund 1.400, wird sie für Dezember 2025 auf etwa 2.200 geschätzt. Dies entspricht einem Anteil von rund 0,7 Prozent am gesamten Wohnungsbestand in Dresden. Etwa 85 Prozent der Ferienwohnungen in Dresden sind Ein- und Zweiraumwohnungen.

Der Sächsische Landtag hat Ende Januar 2024 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz beschlossen, das seit seiner Veröffentlichung am 19. März 2024 in Kraft ist. Mit dieser Rahmengesetzgebung ermächtigt der Freistaat Sachsen Städte und Gemeinden, kommunale Satzungen zum Verbot von Zweckentfremdungen für Wohnraum zu erlassen. 
Als zweckentfremdet gelten Wohnungen, die mehr als zwölf Wochen pro Kalenderjahr für die Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt werden oder die länger als zwölf Monate leer stehen.  Die Satzung übernimmt den Regelungsumfang aus dem Landesgesetz.

Gelten soll die Satzung für das gesamte Stadtgebiet und nicht nur für die Stadtbezirke Altstadt und Neustadt, wie vom Stadtrat in seinem Auftrag (Beschluss A0490/23) vorgeschlagen. Wird eine Satzung nur für Teilräume einer Stadt erlassen, ist damit zu rechnen, dass es zu Ausweicheffekten kommt. Das Problem würde damit nicht gelöst, sondern nur räumlich verlagert werden. Darüber hinaus ist bereits jetzt zu erkennen, dass Umnutzungen von Wohnraum zu Ferienwohnungen nicht auf die Stadtbezirke Altstadt und Neustadt begrenzt bleiben.
Damit sich Anbieter von bisher nicht baurechtlich als solche genehmigten Ferienwohnungen auf die neuen Regelungen einstellen können, gibt es nach Landesrecht einen befristeten Bestandsschutz von zwei Jahren. Dieser ermöglicht es, die Wohnung für weitere zwei Jahre als Ferienwohnung zu vermieten, bevor sie wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt werden muss. 

Die Satzung trifft auch Aussagen darüber, welche Wohnnutzungen nicht unter die Zweckentfremdung fallen. Dies sind zum einen Nutzungen, die aus rechtlichen Gründen keine Zweckentfremdung sind (u. a. baurechtlich schon genehmigte Ferienwohnungen) und zum anderen Nutzungen, die besondere schutzwürdige private oder öffentliche Interessen berühren. Dazu gehörten zum Beispiel Hausmeister-, Betriebs- oder Werkswohnungen, Wohnräume in Wohnheimen, selbstgenutzte Zweit- bzw. Ferienwohnungen oder Gästewohnungen von Wohnungsunternehmen. 

Wird eine Zweckentfremdung von Wohnraum festgestellt, so müssen nach der Satzung Wohnungseigentümer angemessenen Ersatzwohnraum schaffen oder eine Ausgleichszahlung leisten. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Genehmigung der Zweckentfremdung zu beantragen, für deren Bewilligung allerdings enge Grenzen definiert sind.

Für die Umsetzung und Betreuung der Zweckentfremdungssatzung wird das Amt für Stadtplanung und Mobilität zuständig sein. Die zusätzlichen Verwaltungsaufgaben können intern durch eine Anpassung der Arbeitspläne der Abteilungen abgedeckt und übernommen werden, ohne dass ein Stellenmehrbedarf entsteht.