Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d BGB).

Dieser Status ist auch für den elften Dresdner Mietspiegel erfüllt.

Das Hamburger Unternehmen GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH, hat den Mietspiegel 2019 in Zusammenarbeit mit der Kommunalen Statistikstelle erstellt. Die Datenerhebung erfolgte auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe. Die Auswertung der Daten erfolgte unter Anwendung mathematisch-statistischer Methoden.

Der Dresdner Mietspiegels 2019 wurde durch Haus&Grund als Interessenvertreter der Vermieter und dem Mieterverein als Interessenvertreter der Mieter anerkannt.

Die Erstellung des Mietspiegels wird von der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel begleitet. In der Projektgruppe Dresdner Mietspiegel arbeiten mit

• Mieterverein Dresden und Umgebung e. V.
• Haus & Grund Dresden e. V.
• Sächsische Wohnungsgenossenschaft Dresden e. G. als Vertreterin des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.
• Vonovia SE
• Landeshauptstadt Dresden (Sozialamt, Kommunale Statistikstelle, Stadtplanungsamt)

Die Daten für den Dresdner Mietspiegel werden in der Regel alle zwei Jahre neu erhoben. Auf der Grundlage eines einheitlichen Fragebogens werden Vermieter schriftlich befragt und Mieter mündlich in persönlichen Interviews.

Für den Mietspiegel 2019 wurden im Rahmen der mündlichen Mieterbefragung ca. 2 300 Haushalte zu deren Wohnungsausstattung und Miethöhe befragt. Von großen Wohnungsunternehmen wurden zusätzlich Daten von über 1 700 Wohnungen übermittelt. Dabei wurde streng auf die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Vorschriften geachtet.

Die Festlegung der Haushalte beziehungsweise Wohnungen, die in die Mietspiegelerhebung eingehen, erfolgt durch Ziehung einer Zufallsstichprobe aus dem Mietwohnungsbestand der Landeshauptstadt Dresden.

Grundlage der Befragung ist die Mietspiegelsatzung der Landeshauptstadt Dresden.

Mietspiegel spielen als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen im Mieterhöhungsrecht eine zentrale Rolle. Das im BGB festgeschriebene Mietrecht verwehrt dem Vermieter die Kündigung von Wohnungsmietverträgen zum Zweck der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 S.2 BGB). Als Ausgleich dafür wird ihm die Möglichkeit der Mietanpassung eingeräumt, jedoch nicht beliebig oft und in beliebigem Umfang. Zur Begrenzung dienen u.a. die Regelungen des Vergleichsmietensystems.

Der Vermieter muss bei seinem Mieterhöhungsverlangen darlegen, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dazu kann er vier im BGB aufgeführte Begründungsmittel nutzen:

• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• Benennung mindestens dreier Vergleichswohnungen
• Mietspiegel
• Mietdatenbank

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.Er dient damit zunächst außergerichtlich als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen. Er lässt sich schnell, kostengünstig und zuverlässig sowohl von Vermietern als auch von Mietern zur Begründung und zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen heranziehen. Gerichtliche Auseinandersetzungen um die richtige Miethöhe lassen sich dadurch in den meisten Fällen vermeiden. Liegt in einer Gemeinde kein Mietspiegel vor, können Vermieter bei Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel, wie zum Beispiel drei vergleichbare Wohnungen, zurückgreifen.

In gerichtlichen Auseinandersetzungen hat der Mietspiegel eine Beweisfunktion. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, gilt im Prozess die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt.

Liegt in einer Gemeinde kein Mietspiegel vor, können Vermieter bei Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel, wie zum Beispiel drei vergleichbare Wohnungen, zurückgreifen.

Im Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB ausgewiesen. Diese ist eine marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen.

Marktorientiert und modifiziert, da laut BGB nur in den letzten vier Jahren abgeschlossene Neuvertragsmieten und geänderte Bestandsmieten eingehen dürfen. Deshalb ist es nicht eine aktuelle Markt- oder Angebotsmiete, aber auch nicht die Durchschnittsmiete aller in Dresden gezahlten Mieten.

Die Vergleichbarkeit der Wohnungen wird über Wohnwertmerkmale hergestellt, die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung der Wohnung beschreiben.

Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung liegt immer innerhalb einer Spanne, sie ist nicht gleichzusetzen mit den ausgewiesenen Mittelwerten.

Tabellenmietspiegel: Alle im Datensatz vorhandenen Wohnungen werden je nach dem Vorhandensein der entsprechenden Wohnwertmerkmale in die einzelnen Felder einer Mietspiegeltabelle einsortiert. Extremwerte werden eliminiert, es wird der Mittelwert der Mietwerte von diesen konkreten Wohnungen bestimmt. Ausgewiesen wird dieser Mittelwert und ein unterer und oberer Spannenwert, der als 2/3 Spanne ermittelt wird, indem am unteren und oberen Ende jeweils 1/6 der Wohnungen entfernt werden.

Bei der Anwendung des Tabellenmietspiegels muss die eigene Wohnung je nach dem Vorhandensein der Wohnwertmerkmale einem Tabellenfeld zugeordnet werden und in der dort ausgewiesenen Spanne um den Mittelwert eingeordnet werden.

Regressionsmietspiegel: Es wird eine Funktion ermittelt, die die Mieten aller im Datensatz vorhandenen Wohnungen bestmöglich abbildet. Diese Funktion wird grundsätzlich gebildet als Nettokaltmiete in Abhängigkeit von der Ausprägung der Wohnwertmerkmale, also Wohnfläche, Art, Beschaffenheit (Baualter), Wohnlage und Ausstattungsmerkmale.

Nur beim Regressionsmietspiegel wird der konkrete Einfluss der einzelnen Merkmale innerhalb des gesamten Datensatzes geprüft. Es wird ermittelt, welche Merkmale einen signifikanten Einfluss haben und in welcher Höhe dieser konkret vorliegt.

Bei der Anwendung des Regressionsmietspiegels muss die Miete für die eigene Wohnung anhand des enthaltenen Berechnungsschemas ermittelt und in der vorgegebenen Spanne um den errechneten Mittelwert eingeordnet werden.

Ein Regressionsmietspiegel kann mit einem geringeren Datenumfang erstellt werden als ein differenzierter Tabellenmietspiegel. Dies reduziert den Erhebungsaufwand, was nicht nur mit geringeren Kosten verbunden ist, sondern generell sichert, dass in Zukunft eine ausreichende Datenbasis zur Verfügung steht.

Die Wissenschaft favorisiert den Regressionsmietspiegel eindeutig als die geeignetere Methode zur Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein Regressionsmietspiegel liefert insbesondere hinsichtlich der Wohnfläche genauere Ergebnisse, da sich die Beziehung zwischen Wohnfläche und Nettokaltmiete optimal schätzen lässt. Beim Tabellenmietspiegel hingegen werden Wohnflächenkategorien gebildet. Durch die Wohnflächenkategorien ist keine kontinuierliche Anpassung zwischen Wohnfläche und Nettokaltmiete möglich, d.h. es kommt zu erheblichen Mietsprüngen an den Klassengrenzen der Wohnflächenkategorien (24-50 m², 51-75 m², ab 75 m²).

Im Regressionsmietspiegel lässt sich die Beschaffenheit von Wohnungen in der Baualtersgruppe nach 2010 differenzierter ausgewiesen wird als im Tabellenmietspiegel mit nur einer Baualtersgruppe nach 1990.

Differenzierte Tabellenmietspiegel enthalten in der Regel zahlreiche Tabellenfelder, die aufgrund unzureichender Fallzahl nicht gefüllt werden können. Deshalb muss hier entweder zusammengefasst werden oder es kann für Wohnungen, die in diese Felder fallen, keine ortsübliche Vergleichsmiete ausgewiesen werden. Dies führt dazu, dass die vorliegenden Informationen des Datensatzes nicht für den differenzierten Ausweis der ortsüblichen Vergleichsmiete genutzt werden können.